Tema1. Actividades Preconstructivas

En la planeación previa de la edificación de una obra, las actividades preconstructivas —que incluyen la revisión de toda la documentación legal (permisos, licencias, etcétera), la contratación y, desde luego, el conocimiento del proyecto ejecutivo completo, las especificaciones, el presupuesto y el calendario de obra y/o ruta crítica—, deben identificarse los servicios básicos de infraestructura (agua potable, drenaje, electricidad, pavimentación, gas natural, etcétera) más todo lo relativo a accesos para recibir insumos y personal, la ubicación de bodegas, el manejo y la estiba de materiales, el acceso de vehículos de carga y descarga, y las instalaciones provisionales que faciliten la seguridad e higiene de los trabajadores (sanitarios, dormitorios, comedores, etcétera) con el fin de garantizar lo necesario para que el proceso formal de construcción se ejecute como es debido.

Para estas actividades deben tomarse en cuenta las normas federales y locales, así como criterios que garanticen la evolución adecuada del proceso analítico del sitio hasta comprobar que todos los detalles y las condiciones precisas de planeación para iniciar la construcción han sido identificados, revisados y previstos oportunamente.

 Todas estas actividades se denominan preconstructivas porque deberán analizarse antes de iniciar el proceso de edificación, aunque valdría resaltar la importancia que para el arquitecto tienen con anterioridad incluso al inicio de la etapa de diseño conceptual, como es el caso del análisis del sitio, cuando algunas de ellas le representarán pautas y/o determinantes a considerar en el desarrollo del proyecto arquitectónico.

Además, deben considerarse como el complemento obligado de planos para edificación y especificaciones, con el fin de iniciar el proceso de presupuestación y calendarización de la obra.

Algunas de las actividades preconstructivas son:

1. Colindantes. — Se refiere a las condiciones de conservación y estructuración que guardan las construcciones vecinas al predio para confirmar el tipo de cimentación que se utilizó, sus características principales —mampostería, concreto, mixta, corridas, aisladas, etcétera— como son profundidades de desplante, muros de colindancia, juntas constructivas, entre otras, y la observación cuidadosa de que los muros o paramentos guardan absoluta verticalidad y un buen estado de conservación (esto es, que no presente fracturas, grietas, etcétera) y, si fuera el caso, tomar las medidas legales correspondientes.

 2. Verificación de estratigrafía. — Se refiere a realizar y analizar cuidadosamente el estudio de mecánica de suelos —mismo que, en su caso, deberá de proporcionar el propietario—, la composición de los suelos, la resistencia del terreno por el diseño de cimentación que se va a realizar, la existencia posible de grietas, cavernas e instalaciones subterráneas que podrían perjudicar la construcción, y si en el sitio hay zonas de relleno debidamente identificadas.

3. Verificación de topografía. — Se refiere a la confirmación de la forma y tamaño del predio y la posterior comparación de estas medidas con las medidas indicadas en escrituras. Igualmente se relaciona con el análisis de los niveles indicados en el levantamiento topográfico, los cuales deberán de indicar forzosamente curvas de nivel —proporcionado también por la propietaria—, la indicación de ubicación del banco de nivel y de trazo para la construcción de las poligonales correspondientes y, si es del caso, las mojoneras que delimitan el terreno. Caso de que los árboles existentes representaran un obstáculo, procede redactar un oficio y enviarlo a parques y jardines para ver si es posible cortarlo, replantarlo, o suplirlo con una determinada cantidad de árboles. Por lo que se refiere al drenaje, establecer si se lo puede conectar comprobando que haya pendientes, profundidad, y otros factores necesarios (la pendiente de drenaje interior debe ser, como mínimo, de 2%). Conviene asimismo revisar el banco de nivel y de banqueta con el terreno.

4. Urbanización y abasto de materiales. — Es muy importante verificar los sentidos de circulación y anchos de calle que dan acceso al predio, comprobar que éstas no sirvan de estacionamiento temporal a los vecinos, pues de otro modo estrangularían el arroyo vehicular para facilitar la entrega de insumos como concreto premezclado, varilla, cemento y arena, los cuales, dependiendo de la magnitud de la obra, podrían ser surtidos en trailers o vehículos de capacidades de 20 o 30 toneladas, como mínimo.

 5. La conformación de la infraestructura

 · Agua : revisar si existe una dotación diaria, continua, y una presión piezométrica suficiente para proveer a la construcción la cantidad requerida de agua en la toma que deberá de estar instalada en el predio, y comprobar si ésta se conecta con la red primaria y puede controlarse con una llave de banqueta. En caso contrario, será preciso tomar las medidas conducentes para el almacenamiento de agua potable en cisterna, de manera que se pueda proveer a las necesidades diarias de la obra.

· Electricidad: Si este flujo se provee a través de mufa —la acometida de corriente eléctrica se deberá entender que es una llegada subterránea de corriente trifásica en alta tensión y conviene recibirla provisionalmente en un registro mínimo de 60x60x60 cms con tapa, a reserva de proveer una subestación eléctrica apropiada. Si es por aire y se transmite con cables por corriente monofásica, bifásica o trifásica, lo hará por líneas aéreas, entonces, conviene dejar un tubo (retenida) de diámetro mínimo de pulgada y media, con una altura de 4.00 m y, debajo de él, proveer un tablero de madera con espacio donde puedan instalarse los medidores de la compañías proveedora para conectarla al predio.

Ahora, si resultara que postes de alumbrado público, de los que sostienen las líneas aéreas de alimentación, o de teléfonos, llegara a estorbar, se debe dar aviso a la entidad gubernamental correspondiente para que lo remueva a otro sitio.

6. Instalaciones especiales: gasoductos y oleoductos: Se deberá identificar y localizar el recorrido de las redes subterráneas y asegurarse de tomar todas las medidas que recomienda PEMEX para no dañar ni tener problemas relacionados con las tuberías.

A continuación se presenta una organización piramidal de las principales actividades preconstructivas.



Recomendaciones para un análisis del sitio (considerando el ejemplo de un desarrollo inmobiliario) Por cuestiones metodológicas o de sistematización de la información, el análisis del sitio se puede dividir en dos áreas:

 1. La que se relaciona con el entorno o contexto urbano, es decir, lo que pasa fuera del predio.

2. La que se relaciona con el predio mismo, es decir, las características dentro de la poligonal del terreno considerado.

  1. Contexto urbano (exterior del predio)

Podría definirse al contexto urbano por el tamaño de un desarrollo planeado y, en consecuencia, el de los otros desarrollos con los que habrá de competir para introducir el producto del proyecto al mercado.

 Usos predominantes del suelo

Se refieren a la identificación de lo que existe alrededor del predio, ya sea que esto se relacione con el uso habitacional popular, interés social, media o residencial, industrial, comercial o de servicios.

Tendencias de crecimiento

Este análisis proporciona una visión global y detallada para inferir si el predio en cuestión se ubica en una zona de asentamiento preferida por la población. Es importante analizar las causas de esas tendencias.

 Infraestructura y servicios existentes en la zona.

 
Acceso vial

Agua potable y alcantarillado

Suministro de energía eléctrica y telefonía.

Equipamiento existente.

 Análisis de la normatividad vigente aplicable al predio

De este análisis dependen el alcance, las características y la viabilidad financiera del proyecto. El proyecto a realizar deberá estar de acuerdo con el tipo y género de restricciones que la normatividad imponga al terreno. Se trata, pues, en definitiva, de un análisis de prefactibilidad. 6

Recordar que el valor o precio de un terreno —en una promoción inmobiliaria, por ejemplo— depende de lo que pueda construirse en el mismo, es decir, la densidad, la intensidad y el coeficiente de ocupación (COS) y de utilización del suelo (CUS) determinan el valor del terreno.